刚刚过去的国庆假期，各地频频流出业主维权事件，原因大抵类似——价格“降”了！市场似乎如同这个时节的天气，越来越凉了。
然而，增量市场降温的同时，存量市场却如火如荼，外资正踊跃入市。市场疯传，外资正持续下重注买入上海的商办——北外滩星港中心（亿），北外滩一方中心、闵行怡丰城（各几十亿）……买家包括黑石、大摩、Brookfield、凯德等大牌。此前，也有各类外资与国内房企共同设立基金投资长租公寓。
外资的融资成本相对低廉，但不偏好风险，追求稳健收益。因此，其入市很能说明问题。买入一线城市的商办等物业，改造升级，重新调整业态布局，可以带来非常稳健的收益。而且，非常重要的一点是，这是可以快周转的。
01
城市更新早已有之
对开发商来说
现在也已不得不做
前段时间，明源君去拜访一TOP20房企，谈起当下的形势，该公司老总也满腹委屈——市场好的时候我们被骂，市场不好的时候同样被骂，而且是全社会骂。这与郁亮前不久在月例会上谈到的“反资本、反大企业”思潮如出一辙。
于是乎，明源君接触到不少做城市更新的机构都急着跟房地产划清界限——城市更新不是房地产！
然而，事实上，城市更新离不开房地产，因为其就是围绕房产/不动产开展的更新或运营活动。而且，如今开发商也在大规模的介入。
第一，以英国为代表的欧洲国家，城镇化率从20%到50%用了年；以美国为代表的北美地区，城镇化率从年的20%到50%用了60年。
欧美国家的城镇化周期长，阶段性很明显——刚开始大量人往城市集中，之后出现城市病——比如高房价、高污染、贫困、住房短缺等问题，随之出现郊区化，然后出现城市空心化，再反过来做城市更新，吸引人们回归城市中心。
我国改革开放之初的年，城镇化率是19.99%，去年底达到58.52%。这使得我们大规模的棚改和旧城的更新改造是同步实施的。与此同时，北京、上海和深圳的城市化率已经达到86%以上，甚至一部分二线城市，未来城市发展的空间需求，主要靠存量更新的支持。
第二，此前，国开行收回棚改审批权限的传闻，让地产股瞬间趴下。虽然事后的澄清表明是反应过度了。但10月8号的国务院常务会议上，再次明确棚改货币化收紧的信号，无疑又是一记重锤。
随着三四线的风险增大，很多房企又急着聚焦一二线。但一二线——特别是一线，招拍挂土地不多且贵，还有各种限制，通过旧改、收并购等方式，做城市更新就成了很重要的途径。
然而，现如今过去那种拆除重建的已经不好做了。上个月，北京公布了《北京市新增产业的禁止和限制目录(年版)》，北京全市范围内禁建低容积率的住宅，部分指定区域禁止新建住宅、写字楼（如下图）。
事实上，目前全国有大约5亿平米的物业被低估，主要是由于外观陈旧、设备设施老化、能耗大、缺少配套服务设施等，导致出租率及租金低、管理运营成本居高不下，亟待改造。对资本而言，这是个很好的投资机会。
高力国际的数据显示，年上海全市共有写字楼大宗交易38笔，其中涉及改造的项目就有7个，占比接近两成。
第三，有人认为城市才是应该研究的对象。现在大部分的城市没有真正做到基于城市跟人这两个核心真正的更新，还停留在一个项目更新的阶段。
明源君认为，做整体规划固然很好，但最终还是要有一个个的项目组成。需要各类机构去运作，而这也正是机会。
02
城市更新也可以快周转
而且利润不比做开发低
城市更新的主要价值来自于两种，一种是在给定的空间里面，把空间利用效率和空间商业价值提升上去；另一种则是突破给定空间提高土地利用效率（这种在深圳*策上有一个专用词叫“拆除重建”，或者也可以说成旧改）。
由于拆除重建类城市更新的周转速度慢，虽然看起来利润很高，但被拆迁拖死的也不少，追求快周转冲规模的全国性（或立志成为全国性）的房企对此一直不大感冒，此前，盘踞在这一领域的更多的是区域性的房企。随着一二线，特别是一线城市的招拍挂土地越来越少，诸如碧桂园、恒大、富力等才纷纷介入其中。
明源君认为，拆除重建类的城市更新不仅速度慢，而且本质上还是增量开发，不能归类到存量里面。存量是如上所说的，在给定的空间里面，把空间利用效率和空间商业价值提升上去。
不拆除重建的城市更新，其实也能很赚钱。
特朗普在其自传《交易的艺术》一书中透露，其于年买下了两处地产——分别是位于中南公园南区号和巴比松广场酒店（Barbizon-Plaza）。中央公园南区号大楼高14层，地处中央公园南路和美洲大道交汇处，是享受房租管制*策的居民楼，收入的租金根本不够维持整栋大楼的开支（因为租金管制下，实际房租只有市场价格的1/5）。巴比松广场酒店高39层，面朝中央公园，是一家正在走下坡路的中端消费水平的酒店，每年只有小额盈余。
特朗普想拆掉这两座建筑，建豪华大厦。可是，中央公园南区号大楼不愿意搬走，双方官司从81年打到86年。而按照当时的分区规划规定（建巴比松广场酒店的时候没有分区规划条例），如果仅拆掉巴比松广场酒店，新建的建筑会又小又难看还得多花钱（大概需要2.5亿美元）。
于是，特朗普花了1亿美元翻新——将原来的小窗改成大窗（玻璃是大型瑟莫潘双层隔热窗玻璃），安装了新的自来水管道，重新粉刷墙壁，装上新式电路和更快捷的电梯，最终落成的特朗普高尚住宅原有的外观未做任何改动，拱形顶维持了原状（拱顶石造价0万美元），成为新旧元素结合的典范。
特朗普高尚住宅于年秋天完工，但年的11月份的时候，他就开始向市场出售公寓。仅靠出售公寓，就赚了2.4亿美元，1亿多美元的利润！
当然，这个案例中，由于特朗普一心想着拆掉重建，跟租客打官司花费了大量时间，导致操作周期比较长。其实，此类城市更新可以快周转。
金融机构，以高和改造的上海静安高和大厦为例。
静安高和的前身，是于年兴建的中华企业大厦，位于静安寺核心位置，曾入驻众多知名国企与沪上首批外企，但随着物业老旧及周边甲级写字楼供应增加，早期入驻企业纷纷搬出，在周边另觅写字楼。
年10月，高和资本以7.9亿元的价格收购中华企业大厦。收购之后，高和资本对其进行了大规模升级改造——通过外立面、室内公共区域、楼宇硬件等方面的提升和改造，使其达到国内甲级写字楼的标准，并将中华企业大厦重命名为静安高和大厦，重新进行销售和招租。
具体的改造部位主要有以下5大部分：
1）对室内大堂、电梯厅、其他楼层过道展开精装。
2）电梯内控及外呼按钮将更新，将4台电梯调整为两台高区，两台低区。
3）玻璃幕墙更换为更节能环保的新幕墙。
4）卫生间，整层投资客户按照一个精装标准，散售楼层按室内精装卫生间交付。对于散售楼层，交房时可以将01-03户和06-08户的走廊隔墙外移，以增大这两户使用面积，将“回”形变成“工”字形走廊。
5）新增室外景观园林和咖啡厅等。
改造更新后，静安高和大厦的整体估值超过10亿元，租金从4.1元/平方米/天，跃升至7.0元/平方米/天~7.5元/平方米/天，被誉为当年上海写字楼市场租金增长最快的项目。入驻了包括金赛药业、国都证券等品牌租客。
高和采取的是散售退出的方式，均价为5万多，相比元／平米的收购均价，上涨幅度超过55％！到年12底，静安高和大厦的销售率就达到了90%。再加上收购时高和与国开行形成联合体，通过设计好交易结构，实现“小马拉大车”高杠杆收购。该项目的获利颇丰！
开发商端，以万科参与改造的张江国创中心为例。
年，上海万科收购张江集团旗下子公司张江文控一生产液晶显示器的工业厂房50%的股权，并于当年10月动工改造。
改造保留了原有结构，敲掉了外墙和顶棚，并对内外部进行了全面改造。整个工期仅8个月！
改造之后，原来的液晶显示屏厂房，变身为新型创新产业园，配套了商业、公寓，集“商、办、*、住”四大功能于一体。
类似的城市更新，还有万科正在深圳推进的“万村”项目——外在水电气基础设施综合管线改造，市*、消防、安全等，内在通过提升服务水平，完善基准服务，并通过产业文创园解决部分就业问题以及万科物业。
无论是龙湖冠寓、旭辉领寓、还是万科泊寓或碧桂园BIG+等，除了承揽集团开发的自持物业以外还要到外面拿楼、装修，然后出租……
此外，还有两年非常热的联合办公这种为了适应新的办公形式而出现的产品，也大量参与旧厂房、写字楼等的更新升级，然后重新出租。
相比拆迁要几年，甚至拖十几年相比，这种城市更新的速度极快，而且，能在竞争中活下来的，获利也不少。
03
想做好城市更新
要注意以下4点
非拆除重建的城市更新也是有阶段的。比如6年到年这一个时段的特征是，外资主导、单体改造没有业态的变化，典型的案例有静安高和大厦、K11、广场等；年至今，国内资本介入的比例加大，特征是由单体改造演变为一个片区的开发，同时做了大量业态的升级、内容的改变，典型的案例有盈科中心、幸福里和北京坊等。
这些变化，意味着如果现在还像以前一样，买下一栋旧楼，改造改造，然后散售获利的方式没那么容易了。这也意味着，“快”节奏里面里面也要有“慢”功夫。
第一，要个性化。
增量开发领域有严格的流程和打法，轻易不能变更，一些开发商甚至一张图纸全国复制。可是，城市更新是个性化的。做改造类似增量开发领域一个巨大的变更，而且通常还是反复变更的。
举个例子，开发商要做长租公寓，到市场上买或包租来的旧楼，结构上是参差不齐的，如何设计和做出用户需要的产品，做出坪效来，就是一个挑战。新派公寓的王戈宏就吐槽，不容易找到合格的设计师。因为这些人过去都习惯了设计大户型，要他们设计一个五脏俱全的小户型公寓就很难。
怎么能够又好又快？
都市再生设计研究院(OUR)的方法是，做两个环节的拆解和分离——第一，前一阶段强化加入技术前置、招商前置；第二，在施工、施工深化图的阶段做弹性的分离、责任的分离，把设计和施工的两对矛盾变成协作关系。经过多年的摸索，该公司已发展出6个专业、27个科目、项技术尽调，使得问题前置发现。该公司结构团队用10年时间改造久光百货外立面，期间久光从来没有停业过。
第二，业态要复合化
就能力而言，做改造的业务顺序是改硬件、装内容、做运营；可是从竞争要素看的话，重要性正好反过来，怎么运营，还有装什么样的内容才是最大的挑战，最不重要的是传统开发商商做硬件的看家本领。
做运营要有内容，因此，业态一定要复合化。比如万科的“万村”计划，除了公寓，还有各种商业等等，城市更新一定是与消费升级相伴相生的，多业态不仅满足了人们消费升级的各种需求，而且利润的来源也会变得多元化。
业态复合，其实也是产业化的一个表现。产业跟城市更新结合起来以后，不光是能够推动整个产业的发展，同时也能给一个城市的升级提供更多的契机。
第三，要智能化。
刘爱明说，现在房地产遇到的问题是高科技用得不够。明源君认为颇有道理。因为技术的发展会改变人们的行为，现如今，手机是人肢体的延伸，人已经不是纯粹的生物人，而是已硅碳融合了，这要求要有与之对应的空间来满足。
最简单的例子，过去只有教堂的传教士、宫殿里的皇帝官员才办公。工业革命带来了标准化的办公室。移动互联网、云、AI技术等让标准化办公模式受到挑战，未来的办公室可能还会从物理空间变成虚拟空间。
除了适应人们的需求，智能化也是提升运营效率的重要手段。比如，智能门锁使得自如能够将分散在全国各地的公寓可以像酒店一样管理，使得租客按时交租的比例从76%飙升到99%！而且每个租客搬进去之后不用重新换锁。
智能化，还可以将不同业态串起来。比如，通过云资管，可以很好地进行租约、渠道、财务、风险等的管理。再比如某运营商告诉明源君，他们根据对用户行为的大数据分析，大概分辨出公寓用户的喜好，从而在他们逛商场的时候，做更加精准的推介等等。
第四，要善于用资本。
城市更新的长久成功在于资产的经营而不在于资本的运作。因此，城市更新中，主角是资产运营方，是做那些最苦、最累、最脏活的人，资本只是配置。然而，如果没有资本这根线的话，珍珠就不可能串起来。
城市更新确实也可以很快，但如上所说，若非改造完之后直接售卖，则意味着还要继续持有运营。这么算下来，周期还是较长的。强大的融资能力是项目推进的重要保障。比如上面提到的高和资本自身就是资本方，也与国开行组成联合体；开发商则会与资本方成立城市更新基金，也有自己单独干的。
比如万科就专门设立基金——万丈资本，进行一线城市的存量物业（主要是旧商业体）的改造；各城市公司也积极寻求旧商业、旧厂房或仓库等存量物业进行更新改造。（作者：明源地产研究院凌峰）