来源：丰城市*府网
丰城市人民*府办公室关于进一步加强物业管理工作的实施意见
一、总体目标
按照“统一领导、条块结合、属地管理、行业监管的原则，全面理顺*府各部门、业主、物业服务企业在物业管理服务中的关系，明确职责分工，完善机构，有序推进规范化、长效化管理，着力化解群众反映强烈、频繁出现的难点和监管中的“短板问题，进一步提升城市综合治理能力和老百姓幸福指数。
二、职责分工
（一）各相关部门工作职责
市住建局负责贯彻执行国家、省、宜春市有关物业管理的规定，制定行业管理制度和行业服务标准；建立新建住宅物业质量保修金制度；建立物业服务企业履约保证金制度；完善物业专项维修资金管理制度；负责全市物业管理招投标活动和新建住宅物业承接查验的监督管理工作；负责全市物业服务企业及管理人员信用档案的建立和管理；负责开展物业服务项目创优指导考评；负责对开发建设单位履行房屋工程质量保修责任进行监督检查；负责小区人防设施的建设审批及使用维护的监督管理；负责会同有关部门对物业服务企业经营活动进行监督检查，依法查处物业管理活动中违法违规行为。
市发改委（物价）会同市住建局负责全市住宅小区物业服务收费*府指导价标准的制定、调整以及监督管理工作；会同市住建局落实全市物业服务企业及管理人员和恶意拖欠物业费人员信用体系制度。
市自然资源局（规划）负责物业管理区域内改变使用性质、违法违规建设的界定。
市城管局（市*、环卫）负责物业管理区域内违章建筑、违规装修、违反垃圾分类、垃圾乱堆乱放、乱设摊点、违规广告、毁绿种菜、饲养家禽等违法违规行为和经市自然资源部门界定的违法违规建筑的处理；负责周边的噪声、油烟等扰民行为的查处；负责加强对小区雨污管网、园林绿化等市*设施建设的监督管理，加大对管理区域内（含建筑退让红线内）环境卫生的指导监督。
市公安局负责加大安全防范和管理力度，规范物业管理区域居民养犬行为，依法查处在物业管理区域内违反禁燃禁放、开设麻将馆、*博游戏室、存放危险物品、电动车违规停放充电等违反治安条例的违法违规行为。
市交警大队负责规范物业管理区域内及周边停车秩序，对物业管理区域内阻碍交通、强行停放大型超重及僵尸车辆等违法违规行为予以处理。
市消防救援大队负责指导监督物业服务企业履行消防安全责任；监督物业服务企业定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查，根据《消防法》要求，会同相关部门依法快速处理物业管理区域内破坏、影响消防设施、堵塞消防通道的行为。
市生态环境局负责物业管理区域内环境保护的监督管理；对餐饮油烟、噪声污染进行检测；对其他违反环保法律法规行为进行查处。
市市场监督管理局负责对在物业管理区域内非法广告和无照经营活动等违法违规行为进行处理；监督物业服务企业委托依法取得许可的单位进行电梯维护保养，监督物业服务企业安全合法使用、管理电梯，依法查处物业服务企业违法违规使用电梯的行为；依法查处物业服务企业违法违规收费行为。
市法院负责建立欠缴物业服务费用等物业纠纷快速受理、审判的绿色通道，依法快速判决。
市财*局、应急管理局、民*局、气象局等部门按照各自职责依法做好物业管理的相关管理和服务工作。
供水、供电、供气、网络等专业部门负责住宅区供水、供电、供气、网络设施设备的管理和维护，确保优质服务到最终用户。
（二）属地管理工作职责
乡镇（街办）是所辖区域物业管理工作的责任主体，具体负责本辖区的物业管理工作。其主要工作职主
：
1.组织协调辖区业主大会的成立和业主委员会选举换届工作，对符合成立业主大会条件的小区及时组织成立业主大会、业主委员会；
2.指导和监督业主大会、业主委员会依法开展工作，设立物业工作专门机构；
3.负责协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系；
4.建立物业矛盾调处机制，负责处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的矛盾纠纷；
5.对业主大会、业主委员会违反法律法规行为，责令限期整改或予以撤销，并通告全体业主；
6.负责辖区范围内物业服务企业交接、提前解除物业服务合同备案和无物业管理小区的日常管理工作等；
7.负责对辖区范围内无物业管理区域、城中村改造、原有老旧小区试行一社区一物业专业化管理服务。
社区（居委会）协助街道（乡镇）指导、协调和监督业主大会的召开和规范运行。设立专门物业管理机构，全面落实物业管理各项机制，其主要工作职责：
1.负责监督指导业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理；
2.建立物业管理考评制度，负责定期对物业服务企业开展考评，形成长效监督机制；
3.协调业主委员会、业主、物业使用人与物业服务企业关系，调处各类物业管理纠纷；
4.负责开展疫情防控、禁燃禁放等社区管理、社区服务与物业管理有关工作；
5.参与业主大会、业主委员会重要会议或重大问题的讨论决定，对发生挪用、骗取公共收益资金，不配合物业移交等违法违规行为依法上报并协调处理；
6.在各小区没有或者未能成立业主大会、业主委员会以及业主委员会不能正常开展工作期间由社区（居委会）代替行使业主委员会职责，做好物业费资金监管，维修资金使用、续筹，引导业主自治等工作；
业主大会、业主委员会应当自觉接受街道（乡镇）、社区（居委会）管理和业主的监督。依据相关法律和规定履行合法权利和相应义务。
三、规范物业服务行为
（一）物业服务企业应当严格按照国家有关物业服务规范标准和物业服务合同约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，加强行业自律，提升物业服务水平，主动争创星级服务企业，积极为业主、物业使用人提供优质便民服务。
（二）开发企业应在销售大厅、物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示：小区物业服务人员配置、物业服务内容、服务标准、收费标准、有偿收费项目及标准、公共收益收支情况，物业服务企业切实做好物业管理有关的法律法规、小区管理规约、小区禁止行为、业主权利和义务、文明倡导等宣传告知工作。
（三）对物业管理区域内违章建筑、违规装修、改变房屋使用性质、违反垃圾分类、垃圾乱堆乱放、乱设摊点、违规广告、违规饲养动物、毁绿种菜，违反禁燃禁放、存放危险物品、阻碍交通、强行停放大型超重及僵尸车辆，破坏消防设施设备、电动车违规充电停放、无昭“=苦一产果士尸、油烟、排放废气污水等违规行为，物业服务企业应当予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，按照职责分工及时上报有关主管部门、属地社区、业委会，有关部门接到上报后，应当依法对违法违规行为及时予以制止或者处理，属地社区、业委会全力协助。
（四）物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，制定安全防范应急预案，对疫情防控等突发性事件应当采取应急措施并及时上报相关部门；协助社区开展各项活动。
（五）对不履行职责服务质量差的、造成恶劣影响的物业服务企业予以严肃查处；情节严重的依法追究其法律责任。
四、保障措施
（一）加强组织领导。市*府成立丰城市住宅小区物业管理工作领导小组，市*府分管副市长任组长，住建局、公安局、交警大队、法院、应急管理局、消防救援大队、发改委（物价）、自然资源局（规划）、城管局、市场监督管理局、生态环境局等部门及街办（乡镇）为成员单位，统筹解决物业管理工作中的难点问题，领导小组下设办公室于市住建局，负责日常工作。
（二）完善物业服务价格形成机制。物业服务价格主要通过市场竞争形成，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定服务价格，可根据服务标准和物价指数等因素动态调整。提倡酬金制计费方式。住建局定期公布物业服务清单，明确物业服务内容和标准。物业行业协会监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则，供业主和物业服务企业协商物业费时参考。引导业主与物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式。物业服务价格实行*府指导价的，由发改委、住建局制定并公布基准价及其浮动幅度，建立动态调整机制。
（三）加强督查考核。把物业管理工作纳入街道（乡镇）年度工作考核。考核内容包括辖区内物业覆盖率、业主委员会覆盖率、业主投诉处理率、物业小区考核结果、监督指导业主大会、业主委员会依法履责、社区（居委会）代替业委会履责、符合条件未及时组织成立业主大会、业主委员会等。各部门应认真履责
对出现推诿、拖延等不履责行为予以通报，对由于不履责导致出现群体上访、生产、安全等问题将追究相关责任。市物业管理工作领导小组将定期组织对市相关部门和各街道（乡镇）进行专项督查，并将督查结果进行通报。
市住建局负责全市范围内住宅小区物业管理工作的考核。各街道（乡镇）、社区（居委会）成立物业管理工作考核小组，负责对本辖区范围内的住宅小区物业管理工作进行考核。考核分常规考核与年度考核，常规考核由各街道（乡镇）、社区（居委会）组织每季度考核一次，年度考核由市住建局年底统一组织进行。各街道（乡镇）、社区（居委会）每季度末将考核结果报市住建局。市住建局综合年度考核，对全年考核排名前十的各小区及物业服务企业和项目经理全市通报表扬，对全市考核排名后十名全市通报批评。考核结果计入企业信用档案，对连续两年排名后三名的企业予以淘汰。
（四）建立物业服务企业信用管理制度。建立物业服务信用评价制度，制定统一的信用评价标准。根据合同履行、投诉处理、检查考评和街道意见等情况，采集相关信用信息，实施信用综合评价，依法依规公开企业信用记录和评价结果。依据企业信用状况，由市住建局授予信用星级标识，实行信用分级分类监管，强化信用信息在前期物业管理招标投标、业主大会选聘物业服务企业、*府采购等方面的应用，通过公开、公平、公正的市场竞争方式建立物业招投标机制。
（五）加强宣传引导。一是加强媒体宣传。新闻媒体和相关单位要采取多种形式，大力宣传物业管理相关*策法规和规定，让广大市民和社会各界了解*策，强化物权意识，自觉遵守法律法规、管理规约、不损害公共利益和他人合法权益、及时缴纳物业服务费用。二是倡导模范带头作用。积极倡导公职人员树立良好的社会形象，对有违法搭建、占用、损害公共部位、公共设施设备、欠缴物业服务费等不良行为，且经劝阻无效的，由街道社区核实后将名单上报相关部门处理。三是创建示范小区，树立行业标杆。大力支持引导物业服务企业争创示范小区，每季度定期组织物业服务企业在示范小区召开现场会，学习示范小区先进管理模式和服务亮点。让示范小区创建工作不断延伸推广。
五、附则
本实施意见自印发之日起实施，由市住建局负责解释。
